Prawo zakazujące sprzedawania domu taniej niż za to, jakie to miałoby konsekwencje?

Szukam bardziej ogólnej i opartej na zasadach odpowiedzi i dziś używam Skandynawii jedynie jako szkicowego przykładu scenariusza, o który pytam.

Mieszkam w Skandynawii, gdzie ceny domów nieprzerwanie boom bańkowy już od ćwierć wieku. Gospodarstwa domowe są najbardziej zadłużone na świecie. Głównie w postaci pożyczek mieszkaniowych. Jeśli bańka mieszkaniowa pęknie w Skandynawii, tak jak miało to miejsce w wielu innych miejscach w ostatnim dziesięcioleciu, z pewnością wszystkie banki zostaną natychmiast zmiecione, a miliony Skandynawów staną się całkowicie pozbawieni środków na resztę życia z niespłacalnymi długami i brakiem odpowiednich nieruchomości pojawia się w głębokiej depresji.

Niektóre kluczowe dane (dla Szwecji, a nie kraju naftowego):

• Średnio + 23% ceny mieszkań rocznie od 23 lat, przy rekordowych wzrostach z ostatnich kilku lat.
• 0% wzrostu PKB na mieszkańca w ciągu ostatnich 10 lat (ceny mieszkań i tak podwoiły się).
• 1,2% (dodatnia) inflacja CPI od 10 lat.
• 0,8% (dodatnie) kredyty mieszkaniowe oferowane są teraz w reklamach bez negocjacji (po odliczeniu podatku), podczas gdy stopy procentowe banku centralnego utknęły głęboko w minusie.

Wyobraź sobie, że rząd ustanawia prawo, które zabrania nikomu sprzedawania mieszkań po niższej cenie niż ta, za którą ostatnio kupiono. Zatem z definicji bańka domowa nie może pęknąć, i tak nie jest to legalne. I wszyscy są bezpieczni, a katastrofa jest zapobiegana i wszyscy będą zarabiać miliony, po prostu pożyczając więcej, aby „bez ryzyka” inwestować w zwykłe posiadanie własnego domu, prawda?

Jakie byłyby negatywne konsekwencje i jak by się to rozegrało?

To byłoby naprawdę bardzo złe.

Każdy dom, który straci wartość, będzie niezbywalny, a zatem praktycznie bezwartościowy.

Większość ludzi mieszkających w takim domu nie miałaby możliwości poruszania się. Nie mogą go sprzedać, ponieważ nikt nie chce kupić drogiego domu i nie stać ich na zakup innego domu z kapitałem już związanym w obecnym domu.

Pojawiłby się czarny rynek, na którym ludzie oddawaliby pieniądze pod stołem. „Kup mój dom za 4 mln SEK, a zwrócę 1 mln SEK pod stołem”.

Mogę ci powiedzieć jedną rzecz, której nie zrobi. Nie powstrzyma to przed spadkiem cen.

I wszyscy są bezpieczni, a katastrofa jest zapobiegana i wszyscy będą zarabiać miliony, po prostu pożyczając więcej, aby „bez ryzyka” inwestować w zwykłe posiadanie własnego domu, prawda?

To prawda, że ​​Twoja inwestycja nie może spaść w wartości nominalnej (nie licząc inflacji), ale może stać się całkowicie niepłynna , co pod wieloma względami jest gorsze. Widzisz, jeśli wartość akcji spadnie o 5%, mogę sprzedać i wziąć 5% straty, uwalniając i zachowując 95% mojego kapitału. Jeśli wartość domu w twoim scenariuszu spadnie nawet o 0,05%, nie mogę zmniejszyć strat.

Z perspektywy krótkoterminowej każda strata w ogóle staje się stratą całkowitą. W perspektywie długoterminowej wszelkie straty są nadal powiększane , ponieważ nie można uwolnić kapitału na lepsze inwestycje - koszt alternatywny jest wysoki, nawet jeśli uda się później sprzedać. Tak czy inaczej ryzyko inwestowania w nieruchomości dramatycznie wzrosłoby. Zwiększy to koszt posiadania domu.

Oczywiście, to mówi abstrakcyjnie. W rzeczywistości domy stanowią ogromną część wartości netto większości ludzi i to jest prawdziwe niebezpieczeństwo braku płynności na rynku mieszkaniowym. Wyobraź sobie, że nie jesteś w stanie się poruszać, nie jesteś w stanie refinansować, możesz jedynie uwolnić się od swojej inwestycji poprzez całkowitą stratę. To nie zadziała dla wielu ludzi. Ci ludzie będą musieli wynająć zamiast posiadać, co zwiększy popyt (i cenę) na wynajem.

Gdy wszystko się ułoży, ludzie nie będą już uważać nieruchomości za „bezpieczną” inwestycję, chociaż oszustom i oszustom uda się na jakiś czas oszukać ludzi.

Tl; Dr

• Brak możliwości sprzedaży zamortyzowanego składnika aktywów zwiększa ryzyko tego składnika aktywów. Zwiększenie ryzyka powoduje wzrost kosztów, dzięki czemu można również zaobserwować wzrost kosztów posiadania domu. To źle.
• Wynajem stałby się bardziej atrakcyjny w porównaniu do własności domu, dzięki czemu popyt (i cena) wzrosłyby w związku z wynajmem. Byłoby to bardzo złe dla rodzin o niskich dochodach.
• Jak na ironię, to prawo i jego konsekwencje mogą dezorientować ludzi, że nieruchomości są inwestycjami „bezpiecznymi” lub „gwarantowanymi”. To by było dobre.

Wreszcie, jedyne osoby, które moim zdaniem naprawdę skorzystają, to duże firmy, które byłyby w stanie poradzić sobie z ryzykiem posiadania domu w tym scenariuszu, ponieważ będą miały mniejszą konkurencję.

Nakazanie sprzedaży domu po ostatniej cenie nie oznacza, że ​​ludzie cenią go po tej cenie naklejki. Mógłbym nakazać kupowanie butelek z wodą tylko za 1 000 000 USD. To nie znaczy, że ktoś by kupił. Utknąłem z butelką, której nie cenię.

Podobnie, ustalanie minimalnych cen na rynku mieszkaniowym oznaczałoby, że wielu właścicieli utknie w mieszkaniach.

Należy również zauważyć, że dewaluacja rynku domu ma znaczenie tylko dla właścicieli, którzy planują sprzedaż. Jeśli kupiłem dom za 200 tys. USD, a następnego dnia rynek się zawiesił, nadal WARTOŚCIĘ dom na kwotę> 200 tys. USD . Nie ma dla mnie znaczenia, że ​​cena rynkowa jest niższa, ponieważ wciąż mam dokładnie ten sam dom. Jeśli już, to stałym właścicielom domów naprawdę podoba się pomysł dewaluacji domów, ponieważ oznacza to niższe zobowiązanie podatkowe od nieruchomości.

Jasne, pęknięcia baniek mają zwykle niekorzystny wpływ na wiele innych rynków. Ale są to osobne kwestie.

Poprzednia odpowiedź obejmowała już powstający czarny rynek. Dzieje się tak również w Nowym Jorku z przepisami dotyczącymi mieszkań o niskich dochodach.

Jeśli bańka mieszkaniowa pęknie w Skandynawii, tak jak miało to miejsce w wielu innych miejscach w ostatnim dziesięcioleciu, z pewnością wszystkie banki zostaną natychmiast zmiecione, a miliony Skandynawów staną się całkowicie pozbawieni środków na resztę życia z niespłacalnymi długami i brakiem odpowiednich nieruchomości pojawia się w głębokiej depresji.

Po pierwsze, nie jest tak źle, pod warunkiem, że masz działające banki centralne w celu zlikwidowania ich pozycji kredytowej.

Ale zastanów się, co zwykle dzieje się, gdy ludzie nie są w stanie spłacić pożyczki: bank ostatecznie przerzuca dom i sprzedaje go. Często na zniżkę, ponieważ spieszą się z przeliczeniem jej z powrotem na kapitał. Załóżmy teraz, że nie są w stanie go sprzedać z powodu przepisów dotyczących regulacji cen, ale rynek się załamał. Co się dzieje? Bank utknął. Potrzebują kapitału na pożyczki, ale zamiast tego mają domy. Nadal potrzebują ratowania.

(Uwaga: jeśli podniesiesz inflację do dwucyfrowego procentu, nagle prawo dotyczące ceny odsprzedaży domu stanie się mniejszym problemem).

W końcu możesz skończyć z wyburzeniem domów . Nie zapominaj, że niezamieszkane domy są marnotrawstwem: wymagają konserwacji. Skrajnym przypadkiem tego jest prawdopodobnie Detroit.

Jednym z najbardziej prawdopodobnych rezultatów przepisów dotyczących minimalnej ceny odsprzedaży jest to, że domy mieszkalne ulegają rozbiórce, ponieważ nie można ich sprzedać po cenie minimalnej.

Pękające bąbelki nie niszczą faktycznego bogactwa. Zamiast tego zatrzymują destrukcyjne procesy, które przekształcają rzeczywiste bogactwo w wyobrażone bogactwo.

Załóżmy, że zbudowanie domu, który byłby wart 100 000 USD w warunkach bez pęcherzyków, kosztowałoby 120 000 USD , ale warunki rynkowe w bańce spowodowałyby sprzedaż takiego domu za 150 000 USD . Budowa domu w takich warunkach przekształciłaby 120 000 USD rzeczywistego bogactwa w 100 000 USD rzeczywistej wartości plus 50 000 USD wyobrażonego bogactwa. Jeśli konstruktorowi uda się sprzedać dom za 150 000 USD , będzie to oznaczać, że kupujący sprzedał 150 000 USD prawdziwego bogactwa za 100 000 USD rzeczywistej wartości i 50 000 USD wyobrażonego bogactwa.

Tak długo, jak trwa bańka, ludzie mogą przekazywać wyobrażone bogactwo i udawać, że to prawdziwe bogactwo, ale nie ma sposobu, aby zamienić takie wyobrażone bogactwo w prawdziwe bogactwo. Budowa domu zniszczy 30 000 USD prawdziwego bogactwa i bez względu na to, o ile wyższe ceny mogą pójść w bańce, całkowity zysk netto wszystkich kupujących i sprzedających (zakładając dla uproszczenia, nikt nie robi z domem nic oprócz kupna i odsprzedaży to będzie - 30 000 $. Jakikolwiek zysk, jaki ktoś może zarobić na kupnie i sprzedaży domu, zostanie zrekompensowany stratą dolara za dolara przez kogoś innego.

Chociaż może to wyglądać, jak pękanie baniek powoduje, że ludzie tracą pieniądze, w rzeczywistości jest to tworzenie się i inflacja baniek - gdzie wygląda na to, że ludzie zarabiają pieniądze - które faktycznie niszczą bogactwo. W miarę powiększania się bańki zarówno ilość tworzonego wyobrażonego bogactwa, jak i ilość faktycznego zniszczonego bogactwa mają tendencję do gwałtownego wzrostu. Chociaż bańka może ochronić niektórych uczestników rynku przed stratami, może to zrobić tylko wtedy, gdy inni uczestnicy rynku stracą jeszcze więcej.

Nastąpi gwałtowny wzrost sztucznych schematów obejścia litery prawa. Na przykład agent może obciążyć Cię 90% minimalnej legalnej ceny sprzedaży, aby oficjalnie zarejestrować dom jako niezamieszkany i uzyskać dla niego obowiązkowe zamówienie na rozbiórkę. Nowy dom zbudowany na tej samej stronie nie miałby żadnej wcześniejszej historii cen, więc mógłby zostać sprzedany, powiedzmy, 10% jego prawdziwej wartości rynkowej, plus duża jednorazowa opłata (oczywiście niepodlegająca negocjacji!) Za „ polisa ubezpieczeniowa w nowym budynku ”lub taka terminologia.

Wykorzystywanie takich luk w prawie niekoniecznie skorzystają większość ludności, ale oni korzystać mniejszość z doświadczeniem do tworzenia Obróbkę rund - zawsze będą pewne właściciele nieruchomości, dla których podjęcie straty finansowe jest lepszym rozwiązaniem niż niemożność sprzedaży, kogo można wykorzystać.

Byłby to katastrofalnie zły pomysł. Co się stanie, gdy gospodarka znów się załamie?

Pracownicy, którzy posiadają domy, za które nie mogą znaleźć nabywcy po tej samej cenie, jaką zapłacili za dom, nie będą mogli się przeprowadzić. Nie będą zatem mogli podjąć pracy gdzie indziej. Złożyłeś więc pogorszenie koniunktury gospodarczej ze sztucznym ograniczeniem lokalnej dostępności personelu, który firma może chcieć zatrudnić! Nie mogę sobie wyobrazić jakikolwiek inny ruch, który może uczynić go trudniej zatrudnić personel jako ukąszenia recesji, a bezrobocie wzrasta.

Z pewnością wszystko, co ogranicza mobilność siły roboczej w granicach kraju, może być tylko złą rzeczą. Dlatego powinno być tak łatwo, jak to możliwe, sprzedać dom w jednym miejscu i kupić dom w innym, tak jak rząd może to zrobić. Tutaj, w Wielkiej Brytanii, mamy głupi podatek od zakupów domów, zwany opłatą skarbową. Jedną konsekwencją jest to, że zazwyczaj zmiana lokalizacji kosztuje zwykle 3% kosztu zakupu własnego domu. Dlatego zachęca się, aby pozostać na miejscu, a nie odpowiadać na ofertę lepiej płatnej lub bardziej pożądanej pracy w innym miejscu. Lub, jeśli pracodawca rozpaczliwie chce rekrutować, będzie musiał w jakiś sposób zrekompensować nowemu pracownikowi obciążenie podatkowe tej osoby, gdy się przeprowadzi.

Wracając do tego szalonego pomysłu: jeśli nie można sprzedać własnego domu, ponieważ nikt nie zapłaci poprzedniej ceny, a obniżenie ceny wywoławczej jest nielegalne, wówczas jedyną legalną opcją będzie jej wynajęcie. Stworzysz więc naród amatorskich właścicieli, którzy w większości źle traktują sprawy, ponieważ wcale nie chcą być właścicielami. Wyobrażam sobie również, że ubezpieczenie domów stanie się kilka razy droższe, jeśli nie całkowicie niemożliwe, ponieważ istnieje jeden oczywisty sposób na wypłacenie pieniędzy w gotówce. Ubezpiecz dom na jego poprzednią cenę zakupu / prawnie ustaloną minimalną „wartość”, a następnie zorganizuj, aby spłonął.

Cena jest tym, co równoważy podaż i popyt. Jeśli ustalisz ceny sztucznie na niskim poziomie, stworzysz niedobory podaży. Jeśli naprawisz je sztucznie na wysokim poziomie, stworzysz niedobory popytu.

Dlatego ludzie, którzy chcą / muszą sprzedać swoje domy w obszarze, w którym popyt spadł, nie byliby w stanie tego zrobić. Nawet w obszarach, w których naturalny popyt nie spadł na kupno domu, stałaby się o wiele bardziej rygorystyczną propozycją, jeszcze bardziej zmniejszającą popyt.

Podejrzewam, że wynikiem tego wszystkiego jest to, że domy w całym kraju szybko stałyby się niezbywalne.

Prawdopodobnie wybuchłaby eksplozja na rynku wynajmu, ponieważ zamiast tego wynajmowane byłyby domy, których nie można sprzedać.

Banki musiałyby opracować nowe działy, które zajmowałyby się wynajmem niewymiennych nieruchomości, które zatrzymały

Rząd musiałby dowiedzieć się, co do cholery zrobić z wyceną domów, których nie można sprzedać na cele podatkowe, i co zrobić, gdy pozostałe aktywa właściciela nie wystarczą na pokrycie podatku od spadków.

Nie wydaje się, aby do tej pory dochodzono do wniosku, że banki i inni pożyczkodawcy hipoteczni musieliby przestać udzielać pożyczek, gdy tylko takie prawo zostanie zaproponowane, nie wspominając o ich wprowadzeniu, a to samo w sobie spowoduje załamanie rynku mieszkaniowego. Bank pożyczy ci 320 000 EUR na zakup domu w wysokości 400 000 EUR, ponieważ wie, że jeśli zalegają z płatnościami i będą musieli odzyskać dom, mogą odzyskać wartość pożyczki poprzez sprzedaż domu, nawet jeśli nie mogą uzyskać tyle, ile zapłaciłeś za to. Dlatego (zwykle) musisz wpłacić depozyt za określony procent ceny zakupu, a bank nie pożyczy ci pełnej kwoty. Jeśli nie wolno im sprzedać za mniej niż 400 000 EUR, mimo że muszą odzyskać tylko 320 000 EUR, wtedy mogą nie być w stanie go w ogóle sprzedać i utknąć zarówno z niespłaconą pożyczką, jak i niezbywalnym domem. (Tak, wiem, że Szwecja nie używa euro, ale jest bardziej zwięzłe i ma szersze zastosowanie do używania euro jako waluty w moim przykładzie).

Jeden z najgorszych pomysłów, jakie kiedykolwiek słyszałem. Wszystkie negatywne konsekwencje, prawie żadne pozytywne. DOWOLNA próba ograniczenia cen (przez podłogę, sufit lub cokolwiek innego) ZAWSZE ma przewrotne złe skutki; zawsze powoduje gorsze problemy niż problem, który próbuje rozwiązać. Wolny rynek działa najlepiej, gdy wszyscy członkowie rynku mają swobodę decydowania, jaką cenę są gotowi zapłacić lub otrzymać za dany towar. Rząd wtrącający się w tę transakcję zawsze pogarsza przynajmniej jednego uczestnika transakcji, zwykle oba, a gospodarka jako całość zawsze cierpi.

To jak polityk obiecujący kampanię: „Obniżę podatki, zwiększę wydatki rządowe i zmniejszę dług publiczny!” To nigdy nie działa, NIGDY.