Dlaczego ceny domów nie są uwzględnione w CPI?

Szwedzki bank centralny niedawno obniżył stopę podstawową do -0,25% z -0,10%, aby uniknąć deflacji.

Jednocześnie ceny domów i mieszkań są wyższe niż kiedykolwiek, wzrost o 11% w ciągu ostatnich 12 miesięcy i wzrost o setki procent w ciągu ostatnich 5-10 lat. Podejmowane są środki w celu uniknięcia bańki mieszkaniowej, takie jak przepisy dotyczące spłat kredytów hipotecznych i tak dalej, mają one wpływ, ale skutki szybkiego wzrostu stopy byłyby katastrofalne.

Jak zrozumiałem i myślę, że może się to różnić w zależności od kraju, miara inflacji, CPI, obejmuje ceny usług i towarów, ale nie dotyczy domów i mieszkań, dlaczego tak jest? W Szwecji czynsz za mieszkanie i stawka bankowa są wliczone w CPI, ale konsument nie płaci stawki, płacą stawkę * ceny domu.

Gdyby ceny domów zostały uwzględnione w CPI, zdecydowanie mielibyśmy inflację zamiast deflacji, więc właściwym działaniem byłoby podniesienie podstawowej stawki, co również obniżyłoby ceny nieruchomości.

CPI oznacza Indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych. Jak w cenie rzeczy, które są konsumowane (w określonym momencie). Ceny nieruchomości nie są cenami konsumpcji, ponieważ zawierają wartość aktualnego zużycia mieszkań, ale także skapitalizowaną wartość przyszłego zużycia mieszkań. Jako takie, w tym ceny domów, wskaźnik CPI byłby mieszanką konsumpcji w różnych momentach, a zatem nie nadaje się do porównywania cen pakietów konsumpcji w różnych momentach. Zamiast tego używają bardziej czystej miary ceny konsumpcji mieszkań: czynszów.

Czynsze odzwierciedlają cenę konsumpcji przepływu usług związanych z nieruchomościami w danym momencie. Oczywiście wiele domów jest własnością mieszkańców i nie jest wynajmowanych. Dlatego kalkulatory rachunków narodowych generują coś, co nazywa się „czynszami zajmowanymi przez właścicieli”, co jest próbą obliczenia czynszów za domy zajmowane przez ich właścicieli. Ten środek ma problemy, ale do wielu celów jest całkiem odpowiedni ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Czynsze są uwzględnione w CPI, ponieważ są to wydatki „konsumowane” w bieżącym okresie.

Ale ceny domów nie są, ponieważ są to wydatki na aktywa, które będą konsumowane przez wiele lat. Jeśli posiadasz dom, skorzystasz z rosnących cen - jeśli i kiedy go sprzedasz. W pewnym sensie domy traktuje się jak dobra inwestycyjne - dla konsumentów. Oznacza to, że rosnące ceny domów nie stanowią obciążenia dla właścicieli domów, podczas gdy rosnące czynsze stanowią obciążenie dla najemców.

Dodatkowym powodem, dla którego ceny domów nie są uwzględniane w mierniku inflacji, jest fakt, że niektóre umowy mieszkaniowe są indeksowane według inflacji. Wydaje mi się, że pamiętam, że tak było / jest w przypadku Wielkiej Brytanii [potrzebne źródło]. Jeśli następnie uwzględnisz ceny mieszkań w swojej miarie inflacji, otrzymasz pętle / wzmocnienie inflacji nominalnej:

• Umowy najmu indeksowane według inflacji
• Stąd wartość nominalna domów rośnie wraz z inflacją
• Inflacja rośnie również wraz z cenami mieszkań

Indeksowanie (np. Wynajem) kontraktów według inflacji nazywa się umową eskalacji: jeśli powiedzmy, że inflacja znacznie wzrosła, stała opłata za wynajem bardzo zaszkodziłaby właścicielowi nieruchomości, dlatego strony często zgadzają się na umowę eskalacji .

Wierzę również, ale mogę się mylić, że ten temat został częściowo poruszony w tym odcinku EconTalk .

Eksperci twierdzą, że „surowy” (tj. Koszt faktycznego zakupu domu) nigdy nie powinien być uwzględniany w CPI, ponieważ domów nie uważa się za coś, co ludzie kupują regularnie.

Ale ten argument naprawdę się nie zgadza, gdy weźmie się pod uwagę fakt, że banki rezerw na całym świecie używają (WRONGLY moim zdaniem) CPI do ustalania stóp procentowych.

Największym zakupem dla wielu ludzi na całym świecie, które odnoszą się bezpośrednio do stóp procentowych, nie są akcje, firmy, samochody lub inne podobne inwestycje, ale domy. Wpływa to więc na ceny domów i ich przystępność bezpośrednio poprzez ustalanie stóp procentowych (pamiętając, że ludzie muszą pożyczyć, aby kupić dom w 99% przypadków), a jednak te same instytucje i ich prości ekonomiści odmawiają wzięcia pod uwagę wzrostu tych samych cen mieszkań przy ustalaniu stóp procentowych.

Inflacja w ujęciu realnym powinna być miarą wszystkich zakupów w gospodarce, czy to domu, inwestycji czy chleba.

W przeciwnym razie masz niedorzeczne sytuacje na całym świecie, tak jak obecnie, gdy wskaźniki, których większość ekonomistów używa na ślepo, mówią, że mamy ujemną inflację, więc stopy procentowe są obniżane, a pożyczki i ceny domów idą w górę. Jeżeli w niektórych krajach rynek mieszkaniowy rośnie o 20% rocznie, czy nie należy tego uwzględniać w stopie inflacji? Ponieważ gdyby uwzględnić ceny domów, stopy procentowe rosłyby, a nie spadały.

„Inni” eksperci, którzy nie są zainteresowani sektorem bankowym lub mieszkaniowym, mówią nam obecnie, że największym problemem w dzisiejszej gospodarce światowej są niskie stopy procentowe napędzające bańki majątkowe (największy to budownictwo mieszkaniowe w wielu krajach). Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest łatwe włączenie cen domów do CPI i nie zakopywanie głowy w piasku niedorzecznymi argumentami, dlaczego też nie. Pewnie ci, którzy w ostatnich czasach pożyczyli za dużo w klasie aktywów bąbelkowych, otrzymają ogromny hit. Ale jest to ogromny hit dla nielicznych, który musi się wydarzyć na korzyść wielu w średnim i długim okresie.

To dobre pytanie. Z mojego zrozumienia na lekcjach ekonomii, które wziąłem tutaj w USA, ceny domów nie są wliczone, ponieważ są zbyt niestabilne. To samo dotyczy cen energii / ropy. Ceny mieszkań są bardzo zależne od stóp procentowych, a ich podaż jest stosunkowo nieelastyczna (ponieważ nie można szybko wyprodukować 10 000 nowych domów w mieście, gdy rośnie popyt). To powoduje zmienność. Mam nadzieję, że to pomaga!

Myślę, że ceny domów nie są uwzględnione w CPI, ponieważ zaszkodziłoby jednemu z głównych motorów gospodarki: nieruchomości. Bankowość, prawo, ubezpieczenie, budownictwo, remont, architektura krajobrazu, inżynierowie, rzeczoznawcy, pośrednicy w handlu nieruchomościami, dekoratorzy domów, urzędnicy itp. Lista jest naprawdę zdumiewająca, a to nawet nie bierze pod uwagę pośredniego wpływu wszystkich tych płac na wsparcie inne segmenty gospodarki.

Żyjemy w gospodarce nieruchomościami.

Gdyby podnieśli stopę procentową w celu ograniczenia inflacji cen nieruchomości, zabiliby tempo wzrostu całej gospodarki w mgnieniu oka. Ponadto niskie stopy procentowe są bardzo destrukcyjne dla funduszy emerytalnych, co dodatkowo wywiera presję na utrzymanie nieruchomości: ta klasa aktywów staje się nowym planem emerytalnym dla wielu osób (nie może się doczekać, aby zobaczyć wpływ starzenia się społeczeństwa na to : bomba w czasie rzeczywistym).

Wreszcie, większość najbogatszych ludzi w typowym mieście lub miasteczku zarabiała (lub rosła) fortunę poprzez inwestowanie w nieruchomości. Osoby te są również mocno zaangażowane w politykę miasta / miasteczka, ponieważ inwestowanie w nieruchomości jest w dużym stopniu uzależnione od przepisów (podział na strefy, planowanie rozwoju, planowanie tranzytu itp.). Polityka lokalna stanowi trzon polityki regionalnej i krajowej. Co ciekawe, typowe wydatki rządowe na „bodziec” odpowiadają potrzebom lokalnej infrastruktury, które są również kluczowe dla wyników nieruchomości.

Przepraszam, że nie przyniosłem tu wielu matematyki, ale ekonomia to miękka nauka; nie uwzględnienie ceny domu w CPI i tak nie ma dla mnie matematycznego sensu.

Ceny domów zostały usunięte z miar inflacyjnych, aby umożliwić wzrost długu osobistego. Środki pieniężne pożyczone przez ludzi „pojawiające się” w gospodarce bez wywoływania jakichkolwiek czynników inflacyjnych pozwoliły (zasadniczo) ludziom oszczędzać mniej i więcej pożyczać, jednocześnie obniżając koszty finansowania zewnętrznego. W Wielkiej Brytanii cudowna gospodarka Gordona Browna była tylko osobistym długiem. Tylko to. Dym i lustra.

Odpowiedzi na fakty? Ekonomia jest zarówno sztuką, jak i nauką, więc nie ma uniwersalnej odpowiedzi na to, co powinno / nie powinno być uwzględnione w obliczeniach CPI lub decyzjach Fed. Mam te same obawy co do wpływu mieszkań na CPI. W tym przypadku zgadzam się, że powinien to być główny czynnik wpływający na CPI i decyzję Fed. Gdy uwzględniane są koszty zakwaterowania, niepoprawnie agregowane (czynsze itp.) Malują mierny i niedokładny obraz całkowitego kosztu mieszkania. Całkowicie rozumiem wszystko, co jest napisane powyżej, ale prawie ignorowanie największej zmiennej kosztu zależnego od stawek jest tylko absurdalnie wygodne.

Faktem jest, że mieszkanie jest największym zakupem dla każdego amerykańskiego gospodarstwa domowego, a ponieważ koszt zadłużenia na zakup domów zmniejsza się, wzrasta koszt mieszkań. Wszystkie inne wydatki rodzinne są dostosowywane do potrzeb mieszkaniowych. Faktem jest, że: 1) ceny mieszkań wzrosły astronomicznie z jednego głównego powodu (historycznie niskich stóp procentowych), które następnie mają drugi i trzeci rząd, co powoduje dalsze powstawanie innych baniek na rynkach mieszkaniowych metra. Niektóre z nich to gminy stanowe i lokalne, które potrzebują coraz większej bazy podatkowej i nie są w stanie stale podnosić podatków dochodowych, zachęcając do przebudowy dużych domów (zbyt dużych dla młodych rodzin), ponieważ one generują największe dochody z podatków. Sytuację pogarsza fakt, że miejsca pracy i zasoby intelektualne przenoszą się z obszarów wiejskich do dużych miast, w których dostępnych jest niedrogich mieszkań jednorodzinnych, co jest nierozpoznane przy uwzględnieniu CPI i stawek. Uśrednianie kosztów mieszkania na wsi w stanie Indiana (malejący popyt) i Indianapolis (rosnący popyt) nie jest użyteczną informacją. Bardziej dokładnym obrazem kosztów mieszkania jest dokładne przyjrzenie się tylko cenom domów jednorodzinnych (nie czynszów ... mieszkań .. (bardzo niewiele osób chce mieszkać w jednym z dziećmi) i gdzie nie uwzględniono BOA HOA ani innych opłat) główne obszary metra w każdym regionie. 2) Przy niskich stawkach koszty szkolnictwa wyższego wzrosły, a apetyt na ryzyko na uniwersytetach do konkurowania powoduje wysokie zadłużenie z tytułu pożyczek studenckich, utrudniając uczelni wykształconej późniejszy zakup domu. Tak więc sztuka decyzji Fed przy rozważaniu CPI powinna obejmować ważenie ważniejszych cen mieszkań jednorodzinnych w obszarach metra. ZA

Należy również zauważyć, że dopóki stopy są niskie, problem „nierówności dochodów” będzie problemem. Seniorzy i grupy o niższych dochodach polegają w dużej mierze na przyzwoitych stopach oszczędności bankowych, aby zaoszczędzić na przyszłość. Brak takiej zachęty do obniżenia stawki powoduje, że grupy te są mniej skłonne do oszczędzania, a później inwestują w zakup domu lub przeprowadzki. W pewnym momencie stopa inflacji cen mieszkań musi spowolnić lub spaść. Płace nie rosną, a połączenie długu publicznego i prywatnego wywrze ogromną presję na gospodarkę konsumencką, chyba że spowolnimy to szaleństwo, biorąc pod uwagę rzeczywiste ceny konsumpcyjne poprzez stopniowe podnoszenie stóp.