Korelacja między poziomem wynagrodzeń a cenami mieszkań w mieście

Czy w mieście istnieje mierzalna korelacja między poziomem wynagrodzeń a cenami mieszkań?

Lub inaczej mówiąc: czy politycznie sensowne jest zwiększanie wynagrodzeń dzięki nowym inwestycjom, jeśli rezultatem są niewykonalne mieszkania?

AKTUALIZACJA: Nie chcę edytować pierwotnego pytania, ponieważ inni pisali w tym celu, ale słusznie jest sugerować, że lepiej byłoby zapytać o przyczynowość, a nie korelację.

Poniższy wykres przedstawia średnie ceny domów w porównaniu do średnich dochodów dla różnych miast w USA. Relacja jest silna na przekroju, szczególnie jeśli zignorujesz Honolulu.

Richard Florida, Housing and the Crisis, Część IV

Czy jest to również prawdą dynamicznie, to znaczy, czy zmiany dochodu są związane ze zmianami cen domów (nie tylko poziomów)? Van Nieuwerburgh i Weill (2010) mówią tak:

Tworzymy i rozwiązujemy przestrzenny, dynamiczny model równowagi rynku mieszkaniowego w oparciu o dwa główne założenia: gospodarstwa domowe o heterogenicznych zdolnościach wpływają do obszarów metropolitalnych i wychodzą z nich w odpowiedzi na lokalne szoki płacowe, a podaż mieszkań nie może natychmiast dostosować się z powodu ograniczeń regulacyjnych. W naszej równowadze ceny domów kompensują przekrojowe różnice w wydajności. Zwiększamy dyspersję produktywności w modelu skalibrowanym, aby dopasować się do 30-letniego wzrostu przekrojowego dyspersji płac, które dokumentujemy na podstawie danych na poziomie metropolitalnym. Pokazujemy, że model odpowiada ilościowo obserwowanemu 30-letniemu wzrostowi dyspersji cen domów w amerykańskich obszarach metropolitalnych. Jest to zgodne z kilkoma innymi cechami przekrojowego rozkładu cen domów i płac.

Dlaczego wzrosła dyspersja cen domów?

Zakładając stałe zasoby mieszkaniowe, nietrudno wykazać, że wzrost wynagrodzeń powoduje wzrost czynszów na tyle, aby pogorszyć sytuację najemców, jeśli tylko mieszkanie jest dobrem Giffen.

Wyższe wynagrodzenie w określonym miejscu zmusi ludzi do przeniesienia się tam w celu uzyskania lepszych możliwości, tworząc presję demograficzną.

Ponieważ zasoby mieszkaniowe zwykle długo się zwiększają, oferta mieszkaniowa będzie miała problemy z dostosowaniem się do rosnącego popytu, powodując tym samym wzrost cen.

Przyczynowość działa również w drugą stronę: w wyniku wzrostu kosztów mieszkaniowych osoby o niższym wynagrodzeniu mogą nie stać na mieszkanie i będą zmuszone przenieść się do miejsca, w którym nieruchomości mają niższą wartość rynkową.

„czy politycznie sensowne jest zwiększanie wynagrodzeń dzięki nowym inwestycjom, jeśli rezultatem są niewykonalne mieszkania?”

Jest to coś zupełnie innego niż „czy istnieje korelacja” i myślę, że pytasz: jaki jest pożytek z inwestowania w obszar, jeśli to tylko zwiększy pensje, a tym samym koszty mieszkania?

Odpowiedź brzmi TAK. Zdecydowanie sensowne (politycznie lub w inny sposób) jest dokonywanie nowych inwestycji w obszarze, który (poprzez siły rynkowe) zwiększy pensje. Zwiększenie wynagrodzeń nie podniesie kosztów mieszkania na danym poziomie jakości, chyba że rozwój budownictwa mieszkaniowego zostanie sztucznie ograniczony przez działania rządu (co jest bardzo powszechne). Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, z czasem staną się dostępne opcje mieszkań o wyższej jakości, co spowoduje wzrost średniej ceny mieszkań, ale minimalna cena mieszkań na rynku nie wzrośnie, dopóki rozwój mieszkaniowy będzie nadążał za wzrost populacji.

Przypuszczam, że korelacja, którą widzisz w odpowiedzi BKay, wynika z faktu, że osoby o wyższych zarobkach domagają się mieszkań o wyższej jakości, a słabość tej korelacji wynika z różnic w tym, jak trudne miasta utrudniają budowę nowych mieszkań.